“超级供地”模式开启!金额可能上万亿

来源:国是直通车

集中供地来了

中国房地产业正迎来土地出让环节的巨变。

一个多月前,自然资源部明确重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。现在,第一批集中供地城市陆续揭开新模式的“面纱”。

近期,包括杭州、长沙、重庆、北京、天津、广州等在内的多个城市公布了第一批次的商品住宅用地出让安排。多数城市一次供地数量超过30宗,有的甚至达到上百宗,部分城市一次挂牌土地金额就达到或接近千亿元。

同策研究院研究总监宋红卫表示,截至4月2日,已有16城出台了集中供地相关政策。传统楼市成交“小阳春”(3月、4月)及“金九银十”(9月、10月)是集中供地期。

今年的第一批次集中供地,就有可能形成价值上万亿元的土地交易。

多地开启“超级供地”模式

4月7日,杭州发布2021年首批57宗住宅用地出让明细,总起始价943.7亿元,计划于5月7日、5月8日两天集中出让。

重庆同日公告称,今年第一批次集中供地供应119宗住宅用地,共计约11280亩,总起始价549.23亿元。

天津市今年第一批次“两集中”出让挂牌的住宅用地数量高达58宗,拟出让土地面积合计约375.5万平方米,挂牌起始总价超过500亿元。

广州市规划和自然资源局公布近日出让48宗国有建设用地,共挂牌48宗涉宅用地,总占地面积超393万平方米,总建筑面积近928.5万平方米,起拍价901亿元。

无锡自然资源与规划局第一批次挂出16宗涉宅地块,起拍总价约227.73亿元。

北京市近日发布本年度第一批次商品住宅用地出让公告,共计30宗宅地,建筑规模约345万平方米,挂牌总价超过1035亿元。30宗地中,29宗挂牌,1宗招标,除招标的住宅用地外,其余全部将在5月8日集中现场竞价。同时,北京市预告称,7月、11月将再集中推出两批商品住宅用地。

此番各地土地集中出让声势浩大。以北京为例,中原地产首席分析师张大伟指出,北京市此番宅地起拍价1035亿元,单此一项就占到了去年全年北京住宅土地出让金(1736.9亿元)的近60%。整体的建筑规模345万平方米,相当于去年全年住宅供应(605万平方米)的57%。换而言之,仅这一次的集中供地就完成了去年一多半的任务量。

广州的供地计划同样“大方”。据统计,此番集中挂牌宗数超过去年全年广州宅地挂牌数的一半,挂牌金额也达到广州2020年土地出让总收入的35%。

此外,天津的宅地供应面积占2020年供地比重也达45%。各城市总体供地节奏快于往年同期平均值。

大手笔供应也带来本次土地交易额的暴涨。张大伟指出,从目前这些明确起拍价的城市来看,第一批入市地块起价已经超过6000亿元,如果叠加即将出台两集中政策的上海、深圳等城市,预计未来重点城市今年第一批集中供地的交易额有望超过万亿元。

开发商很难说“No”

此前市场传言,22个重点城市将是执行集中供地政策的主要地区。这些城市的土地市场对楼市以及开发商来说影响有多大?

中指研究院日前发布的一份研究报告显示,2020年22城商品房销售额和土地出让金占全国楼市的比重均接近四成。

22城均为核心一二线城市,是我国经济最发达、产业结构与人口规模最具吸引力的地区,住房需求旺盛。2020年22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%,住宅用地成交规划建筑面积占全国的比重12.2%。

换言之,单纯从布局来看,房企就很难放弃这些地方。可以预见,重点城市土地首拍的竞争将会十分激烈。

宋红卫表示,核心城市首批住宅土地即将推出,这也意味着新一轮的抢地大战已经一触即发。他解释说,“集中供地”政策出台前,重点城市基本暂停了住宅供地,而且,上半年一般是房企拿地的主要时间点。与此同时,集中供地的城市大多是百强房企集中布局的区域,因此,此轮供地大潮中,房企拿地的竞争激烈程度将超过以往。

有分析指出,虽然今年有三波集中供地,但开发商格外看重第一批次,一是因为优质地块较多,地方政府慷慨拿出了不少“好地”,二是因为4-5月份拿地可以抢在今年进行预售回款,保住今年的业绩。

房企的“钱袋子”还好吗?

目前,土地市场现有的招拍挂方式需要缴纳高额的保证金和土地出让金,集中供地无疑会分流房企资金。

张大伟指出,以北京为例,一批次就有价值千亿元的土地供应体量,这将对房企的资金链带来巨大的考验,如何准备保证金,将成为2021年未来一个月大部分房企的最难课题。

钱不仅仅是唯一的难点。中指研究院土地运营总监张凯表示,面对单次大量供地时,需要企业对城市发展趋势及板块价值进行科学研判,若集中跟进多个地块,也需要投拓人员更加高效的分析能力。

可以说,集中供地是对企业融资、管理、投资决策等综合能力的测试。

万科集团董事会主席郁亮在2020年业绩会上表示,今年土地集中供应新政下,要求企业的资金实力要有很大的弹性。2020年万科净负债率18%。郁亮认为,净负债率处于低谷,可能正是为了等待市场出现此类变化的机会。

保利置业董事总经理王健认为,对资金比较充沛、资信比较良好的上市房企,集中供地是一种利好信息,因为这些在短期之内要调动比较大的资金和储备信贷。不过,他同时也坦言,集中供地的竞争比较激烈,要加强在公司招拍挂以外获取土地的能力。

集中供地后,房企竞争格局或洗牌。克而瑞研究中心企业研究总监朱一鸣指出,综合当前市场表现和企业战略来看,房企投资回归高能级城市是趋势,此次集中供地新政所涉及城市,主要为一线城市和重点二线城市,因此也进一步强化了“抢地”预期。

他认为,在集中供地模式下,信息披露更加公开透明,便于多地块的综合评估比较,规模房企都将更加聚焦在优质地块上,竞争集中,导致中小房企拿地难度进一步加大,或将彻底放弃热点城市的热门地块,转向次优地块寻求机会。

目前,面对一二线城市拿地高门槛、高成本,50强房企之外的中小房企独立拿地开发越来越少。随着集中供地政策推行,中小房企的合作模式将进一步深化。

集中拿地之后,房企也可能会形成集中推盘潮。张大伟指出,北京一次供应30宗地,年底很可能带来超过2万套商品住宅的供应量。市场很可能在2021年年底再次进入局部区域的供应高峰。

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